Les garanties après travaux : 1 an, 2 ans, 10 ans — qui appeler et quand

Mis à jour le 16 août 2026 · 8 min de lecture

En bref

Trois garanties légales courent à partir de la même date : la réception. Un an de garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du code civil), deux ans minimum de garantie de bon fonctionnement (article 1792-3), dix ans de garantie décennale (articles 1792 et 1792-2).

Elles ne se choisissent pas : c'est la nature du désordre qui détermine laquelle s'applique. Toutes sont d'ordre public — l'article 1792-5 répute non écrite toute clause qui les exclurait ou en limiterait la portée.

S'y ajoute l'assurance dommages-ouvrage, qui n'est pas une garantie mais un préfinancement : elle paie les réparations sans attendre qu'un juge désigne un responsable, et l'assureur est tenu à des délais stricts — 60 jours pour se prononcer, 90 jours pour faire une offre.

Le tableau des trois garanties

Toutes trois partent de la réception des travaux (articles 1792-6, 1792-3 et 1792-4-1 du code civil).
Garantie	Durée	Contre qui	Ce qu'elle couvre
Parfait achèvement	1 an	L'entrepreneur qui a exécuté les travaux — pas l'architecte	Tous les désordres signalés : réserves du procès-verbal de réception, et désordres révélés dans l'année et notifiés par écrit. Aucune gravité à démontrer. Sauf usure normale.
Bon fonctionnement (biennale)	2 ans minimum	Le constructeur	Les éléments d'équipement dissociables qui ne fonctionnent pas : ballon d'eau chaude, radiateur, volet roulant, robinetterie, interphone.
Décennale	10 ans	Tout constructeur, et son assureur	Ce qui compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination, y compris via un élément d'équipement indissociable.

Toutes trois partent de la réception des travaux (articles 1792-6, 1792-3 et 1792-4-1 du code civil).

Pendant la première année, les trois se cumulent : un désordre grave apparu dans les douze mois peut être poursuivi indifféremment au titre du parfait achèvement — plus simple, car il n'y a rien à démontrer sur la gravité — ou de la décennale.

La garantie de parfait achèvement : la plus utile, la plus courte

C'est la seule qui couvre tout, sans condition de gravité. Une porte qui ferme mal, une plinthe décollée, un carreau fêlé : rien de tout cela n'est décennal, mais tout cela entre dans la garantie de parfait achèvement si vous le signalez dans l'année.

Signalez par écrit, en recommandé si l'enjeu le justifie. Le texte parle de « notification écrite » pour les désordres révélés après la réception : un mail daté vaut mieux qu'un appel.
Convenez d'un délai. L'article 1792-6 prévoit que les délais de réparation sont fixés d'un commun accord — il n'existe aucun délai légal fixe. Écrivez-le, sinon il n'existera pas.
Mettez en demeure si le délai n'est pas tenu. C'est l'étape obligatoire avant la suivante.
Faites exécuter aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant, ce que le texte autorise expressément après une mise en demeure restée infructueuse.

Ce que doit contenir la mise en demeure

C'est l'étape qui débloque tout le reste — sans elle, vous ne pouvez pas faire exécuter les travaux aux frais de l'entrepreneur. Cinq éléments suffisent, en lettre recommandée avec avis de réception :

1. La mention « mise en demeure » en objet. 2. La référence du marché et la date de réception. 3. La liste numérotée des désordres, chacun localisé et décrit factuellement. 4. Le rappel du délai déjà convenu et son dépassement. 5. Un nouveau délai, précis, et la phrase : « à défaut d'exécution dans ce délai, les travaux seront réalisés par une entreprise tierce à vos frais et risques, conformément à l'article 1792-6 du code civil ».

Joignez les photos datées. Gardez l'accusé de réception : c'est lui qui prouve le point de départ du délai.

Dissociable ou indissociable : le mot qui décide

La frontière entre garantie biennale et garantie décennale tient à un critère de l'article 1792-2 : un élément d'équipement est indissociable quand sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut se faire « sans détérioration ou enlèvement de matière » de l'ouvrage.

Tableau : Élément, Régime, Pourquoi
Élément	Régime	Pourquoi
Volet roulant, radiateur, robinetterie, interphone	Biennale (2 ans)	Se remplacent sans toucher au gros œuvre.
Canalisation encastrée, plancher chauffant, réseau électrique encastré	Décennale (10 ans)	On ne les dépose pas sans casser.
Équipement dont la fonction exclusive est professionnelle	Hors garanties légales	Article 1792-7 du code civil : ces éléments ne sont pas des éléments d'équipement au sens des garanties.

Attention à la nuance : un équipement dissociable qui rend l'ouvrage impropre à sa destination peut basculer dans le champ décennal. Une chaudière est dissociable ; l'impossibilité totale de chauffer un logement peut, elle, être qualifiée d'impropriété à destination.

L'assurance dommages-ouvrage : à quoi elle sert vraiment

L'article L242-1 du code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction — y compris un particulier — de souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance garantissant le paiement des réparations de nature décennale.

Son intérêt n'est pas d'ajouter une couverture : c'est de payer d'abord et discuter ensuite. Sans dommages-ouvrage, obtenir réparation suppose d'établir la responsabilité du constructeur, éventuellement en justice, avec expertise et années d'attente. Avec, l'assureur préfinance.

Délais imposés à l'assureur dommages-ouvrage par l'article L242-1.
Étape	Délai	Sanction du retard
Notification de la décision sur la mise en jeu des garanties	60 jours à compter de la déclaration de sinistre	L'assuré peut engager les dépenses de réparation ; l'indemnité est majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.
Offre d'indemnité	90 jours à compter de la déclaration	Idem.
Règlement après acceptation de l'offre	15 jours	Idem.

Délais imposés à l'assureur dommages-ouvrage par l'article L242-1.

Quel réflexe pour quel désordre

Tableau : Ce qui arrive, Quand, Ce que vous actionnez
Ce qui arrive	Quand	Ce que vous actionnez
Une réserve du procès-verbal n'est pas levée	Dans l'année	Garantie de parfait achèvement + retenue de garantie si votre contrat en prévoit une.
Une prise électrique ne fonctionne pas	Mois 14	Garantie de bon fonctionnement (2 ans), contre le constructeur.
Des infiltrations rendent une pièce inutilisable	Année 4	Garantie décennale + déclaration à l'assurance dommages-ouvrage si vous en avez une.
La peinture s'écaille	Année 3	Rien, en principe : ni décennal, ni dissociable, et le parfait achèvement est expiré.

Dans tous les cas, la première pièce du dossier reste la même : le procès-verbal de réception daté et signé. C'est lui qui fixe le point de départ de tout ce qui précède — voir réception de chantier et réserves.

Questions fréquentes

Les garanties courent-elles depuis la fin des travaux ou depuis la réception ?

Depuis la réception, et elle seule. La fin matérielle des travaux n'a aucun effet juridique : c'est l'acte par lequel vous déclarez accepter l'ouvrage qui déclenche les trois garanties. Sans réception, même tacite, le point de départ est incertain — et la décennale, en pratique, inapplicable.

Une clause du devis peut-elle réduire la garantie à deux ans ?

Non. L'article 1792-5 du code civil répute non écrite toute clause qui exclut ou limite la responsabilité décennale, ou qui écarte ou limite les garanties de bon fonctionnement et de parfait achèvement. Une telle clause figure parfois dans des conditions générales : elle est simplement sans effet, mais elle vous renseigne sur votre interlocuteur.

L'architecte est-il tenu à la garantie de parfait achèvement ?

Non : l'article 1792-6 vise l'entrepreneur qui a exécuté les travaux. L'architecte, lui, relève de la responsabilité décennale en tant que constructeur, et de sa responsabilité contractuelle au titre de sa mission de conception ou de suivi. Voir faut-il un architecte pour ses travaux.

Que faire si l'entreprise a disparu ou est en liquidation ?

Pour un désordre de nature décennale, c'est son assureur qui répond : la garantie est attachée au chantier et le contrat est réputé comporter une clause de maintien pour toute la durée de la responsabilité décennale. Il faut donc l'attestation d'assurance obtenue au démarrage — voir comment la vérifier. Pour un désordre non décennal, sans dommages-ouvrage, les recours sont très limités.

Faut-il souscrire une dommages-ouvrage pour une simple rénovation ?

L'obligation vise les travaux de construction au sens de l'article L242-1, ce qui inclut des rénovations lourdes touchant à la structure ou au clos et couvert. Pour un chantier de second œuvre sans intervention sur la structure, le sujet se pose moins. Deux critères pratiques : l'ampleur des travaux, et l'horizon de revente — c'est à la vente dans les dix ans que l'absence de dommages-ouvrage se paie.

Sources

Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique. Les textes cités évoluent et chaque chantier a ses particularités : pour un litige ou un engagement important, rapprochez-vous d'un professionnel du droit, de votre assureur, ou de l' ADIL de votre département — consultation juridique gratuite sur le logement.

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